投资天津松江的房产靠谱吗？听听专家怎么分析！

聊天津松江这事儿，我当初也是一拍脑门就进去了，没想太多，就是觉得大城市周边总归是有些机会的，尤其是在环京这块儿，天津以前那势头多猛，谁不看

我怎么会盯上天津松江的？

那会儿是大概七八年前，手里稍微有点闲钱，想着不能让钱烂在银行里，股市又看不懂，就寻思着搞点儿固定资产。北京的房子早就高不可攀了，目光自然就转向了周边。松江这边的盘，当时宣传得挺厉害，什么“京津冀一体化”、“产业转移”之类的口号喊得震天响，加上价格确实比市区诱人多了。

我的实践记录是怎么开始的？

初期调研：我先是自己跑了好几趟，主要是看规划。天津松江很多项目，要么是远郊的大盘，要么是挂着学区旗号的次新房。我当时重点考察了其中一个靠近高铁站的区域，想着交通方便，以后出租或者转手都好弄。
接触销售：销售那嘴皮子真是利索，他们重点强调的是未来人口导入和配套完善。我当时被说得心动不已，尤其提到周边要建的那个大型商业综合体，感觉生活便利性很快就能跟上来。
下决心购买：选了一个小户型，总价不高，压力小。首付交完，签合同的时候心里还是挺踏实的，觉得这怎么着也能跑赢通胀。

买完之后，信心满满地等着它升值。可事实真是给我泼了一盆冷水，而且是冰水。

基础设施建设缓慢：

说好的大型商业综合体？三年过去了，连个地基都没完全打后来就直接停工了。周边所谓的“配套”约等于零，晚上黑灯瞎火的，连个像样的超市都没有。我第一次去看，本以为能蹭点儿人气，结果发现入住率极低，晚上能亮灯的单元楼寥寥无几，感觉就像个“鬼城”。

流动性和价格问题：

我持有到第四年的时候，开始感觉不对劲了。想卖，挂中介那里一年多，问的人都少得可怜。偶尔有几个看房的，一听报价，直接就摇头走了。当时我的心理价位比买入价略高一点点，想着能挣个装修钱就行，结果发现市场价已经跌回到我买入时的水平，甚至更低。

为什么会这样？我跑了一趟市场。

我当时特地去当地中介那里蹲点，跟他们聊了聊。中介告诉我，松江的问题主要出在产业支撑不足和人口持续流出。光靠画大饼和炒作概念是没用的，本地的年轻人能去市区就去市区了，外地人又被高额的通勤成本和不完善的配套吓跑了。

当时中介给我分析：“哥，你这个位置，说白了就是环京的‘睡城’，但又没有北京那么强的辐射力能吸人过来。现在很多人都是割肉离场，你不降价，根本没人接盘。” 这话听着刺耳，但句句是大实话。

熬到第六年，我实在是扛不住了。每个月还贷，但房子放在那里空置，没有收益还要交物业费取暖费。最终，我以低于买入价5%的价格，找了一个急需落户的外地人接盘了。

总结我的“实践记录”：

1. 不要被概念忽悠：“一体化”、“规划未来”这些词听听就关键要看现在有没有真实的产业和人口流入。

2. 远离无人区：如果一个新盘入住率长期上不去，配套遥遥无期，那流动性就是最大的问题。

3. 算好持房成本：很多人只看房贷，忽略了空置期的各种费用，这也是一笔不小的开支。

松江的房子靠谱吗？如果从纯投资角度来说，在我这儿的实践结果是：大坑一个。除非你打算过去住，并且对现有配套的缺失有极高的忍耐度，否则，谨慎再谨慎。