聊天津松江这事儿,我当初也是一拍脑门就进去了,没想太多,就是觉得大城市周边总归是有些机会的,尤其是在环京这块儿,天津以前那势头多猛,谁不看
我怎么会盯上天津松江的?
那会儿是大概七八年前,手里稍微有点闲钱,想着不能让钱烂在银行里,股市又看不懂,就寻思着搞点儿固定资产。北京的房子早就高不可攀了,目光自然就转向了周边。松江这边的盘,当时宣传得挺厉害,什么“京津冀一体化”、“产业转移”之类的口号喊得震天响,加上价格确实比市区诱人多了。
我的实践记录是怎么开始的?
- 初期调研:我先是自己跑了好几趟,主要是看规划。天津松江很多项目,要么是远郊的大盘,要么是挂着学区旗号的次新房。我当时重点考察了其中一个靠近高铁站的区域,想着交通方便,以后出租或者转手都好弄。
- 接触销售:销售那嘴皮子真是利索,他们重点强调的是未来人口导入和配套完善。我当时被说得心动不已,尤其提到周边要建的那个大型商业综合体,感觉生活便利性很快就能跟上来。
- 下决心购买:选了一个小户型,总价不高,压力小。首付交完,签合同的时候心里还是挺踏实的,觉得这怎么着也能跑赢通胀。
实际持有感受:与预期严重偏差
买完之后,信心满满地等着它升值。可事实真是给我泼了一盆冷水,而且是冰水。
基础设施建设缓慢:
说好的大型商业综合体?三年过去了,连个地基都没完全打后来就直接停工了。周边所谓的“配套”约等于零,晚上黑灯瞎火的,连个像样的超市都没有。我第一次去看,本以为能蹭点儿人气,结果发现入住率极低,晚上能亮灯的单元楼寥寥无几,感觉就像个“鬼城”。
流动性和价格问题:
我持有到第四年的时候,开始感觉不对劲了。想卖,挂中介那里一年多,问的人都少得可怜。偶尔有几个看房的,一听报价,直接就摇头走了。当时我的心理价位比买入价略高一点点,想着能挣个装修钱就行,结果发现市场价已经跌回到我买入时的水平,甚至更低。
为什么会这样?我跑了一趟市场。
我当时特地去当地中介那里蹲点,跟他们聊了聊。中介告诉我,松江的问题主要出在产业支撑不足和人口持续流出。光靠画大饼和炒作概念是没用的,本地的年轻人能去市区就去市区了,外地人又被高额的通勤成本和不完善的配套吓跑了。
当时中介给我分析:“哥,你这个位置,说白了就是环京的‘睡城’,但又没有北京那么强的辐射力能吸人过来。现在很多人都是割肉离场,你不降价,根本没人接盘。” 这话听着刺耳,但句句是大实话。
最终的处置和反思
熬到第六年,我实在是扛不住了。每个月还贷,但房子放在那里空置,没有收益还要交物业费取暖费。最终,我以低于买入价5%的价格,找了一个急需落户的外地人接盘了。
总结我的“实践记录”:
1. 不要被概念忽悠:“一体化”、“规划未来”这些词听听就关键要看现在有没有真实的产业和人口流入。
2. 远离无人区:如果一个新盘入住率长期上不去,配套遥遥无期,那流动性就是最大的问题。
3. 算好持房成本:很多人只看房贷,忽略了空置期的各种费用,这也是一笔不小的开支。
松江的房子靠谱吗?如果从纯投资角度来说,在我这儿的实践结果是:大坑一个。除非你打算过去住,并且对现有配套的缺失有极高的忍耐度,否则,谨慎再谨慎。

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